Durante años, la comisión de apertura ha sido una de las cláusulas hipotecarias que más dudas ha generado entre consumidores, entidades financieras y tribunales.
La cuestión vuelve a estar de actualidad porque el Tribunal Supremo ha dictado durante 2026 varias sentencias que concretan en qué circunstancias una comisión de apertura puede considerarse transparente y cuándo, por el contrario, puede ser declarada abusiva y nula.
La conclusión más importante es que no existe una respuesta automática.
Ni todas las comisiones de apertura son abusivas ni todas son válidas.
Es necesario analizar cómo aparece la comisión en la escritura, qué información recibió el consumidor antes de contratar, cuál era su importe y, especialmente, si existían otras comisiones que pudieran estar cobrando nuevamente por los mismos servicios.
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura es una cantidad que determinadas entidades financieras cobran al formalizar un préstamo hipotecario.
Habitualmente se establece como un porcentaje del capital prestado.
Por ejemplo, en una hipoteca de 180.000 euros:
- una comisión del 0,50 % supondría 900 euros;
- una comisión del 0,75 %, 1.350 euros;
- y una comisión del 1 %, 1.800 euros.
Tradicionalmente, esta comisión se ha vinculado a actuaciones realizadas por el banco para estudiar, tramitar y conceder la financiación.
La legislación actualmente vigente sigue permitiendo que pueda pactarse una comisión de apertura. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que, si existe, debe cobrarse una única vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación, concesión u otras actuaciones similares inherentes a la concesión del préstamo.
El problema aparece cuando el consumidor no pudo conocer correctamente qué estaba pagando o cuando existen diferentes conceptos que se superponen.
El Tribunal Supremo vuelve a analizar las comisiones de apertura
Las últimas resoluciones del Tribunal Supremo están permitiendo delimitar con mayor precisión cuándo estas cláusulas superan el denominado control de transparencia.
La Sala Primera insiste en una idea fundamental: el hecho de que exista una comisión de apertura en una escritura hipotecaria no significa que sea automáticamente válida.
El Tribunal Supremo ha señalado expresamente que su jurisprudencia anterior nunca estableció que estas cláusulas superasen automáticamente el control de transparencia. Su validez debe estudiarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada préstamo.
Entre otros aspectos, los tribunales analizan si:
- el consumidor recibió información previa suficiente;
- la comisión aparecía claramente identificada;
- podía comprenderse su coste económico;
- se cobraba una única vez;
- estaba incluida en el cálculo de la TAE;
- y existían o no otras comisiones por los mismos conceptos.
Este último punto ha adquirido especial importancia durante 2026.
Comisión de apertura y comisión de estudio: cuidado con cobrar dos veces por lo mismo
Una de las novedades más interesantes de las últimas sentencias afecta a aquellas escrituras que contienen simultáneamente una comisión de apertura y otra comisión de estudio.
La normativa aplicable a muchas de las hipotecas antiguas establecía que los gastos de estudio, concesión o tramitación tenían que quedar integrados en una única comisión denominada precisamente “comisión de apertura”.
En la sentencia 956/2026, de 18 de junio, el Tribunal Supremo examinó una escritura en la que aparecía una comisión de apertura y, además, una comisión de estudio.
La Sala consideró que se producía una duplicidad o solapamiento entre conceptos que debían formar parte de una única comisión.
Por ello declaró que, en ese caso concreto, la comisión de apertura no era transparente y debía considerarse abusiva.
El Tribunal Supremo volvió a seguir este mismo criterio en otras resoluciones posteriores.
La sentencia 1281/2026, de 22 de julio, también declaró abusiva una comisión de apertura cuando la escritura contemplaba separadamente gastos de estudio. Y añadió algo especialmente relevante: el problema puede existir incluso aunque esa segunda comisión aparezca fijada en cero euros.
Por tanto, al revisar una hipoteca antigua no debería comprobarse únicamente cuánto se pagó por la comisión de apertura.
También resulta importante examinar qué otras comisiones aparecen en la escritura.
La falta de información previa también puede provocar la nulidad
Otra de las circunstancias especialmente relevantes es la información que recibió el consumidor antes de firmar.
La sentencia 999/2026, de 23 de junio, analizó un préstamo en el que no constaba que el consumidor hubiera recibido previamente una oferta vinculante o un documento equivalente que permitiera conocer correctamente la existencia y repercusión económica de la comisión.
El Supremo entendió que la mera entrega de determinados folletos de tarifas no permitía considerar cumplido el requisito de transparencia.
Al tratarse de uno de los elementos que determinaban el coste real del préstamo, la falta de información impedía al consumidor conocer adecuadamente sus consecuencias económicas y comparar la oferta con otras alternativas.
La cláusula fue considerada no transparente y abusiva.
Esto convierte la documentación precontractual en una pieza especialmente importante a la hora de analizar una posible reclamación.
Pero el Supremo también está declarando válidas muchas comisiones
Las últimas sentencias no significan que cualquier persona que haya pagado una comisión de apertura tenga automáticamente derecho a recuperarla.
El Tribunal Supremo también ha dictado durante julio de 2026 resoluciones considerando perfectamente válidas determinadas cláusulas.
Por ejemplo, en la sentencia 1231/2026, de 21 de julio, el Supremo validó una comisión del 0,25 % porque:
la cláusula estaba claramente recogida en la escritura, consistía en un único pago inicial, el consumidor podía entender su coste económico, se encontraba incluida dentro de la TAE y no existían otras comisiones que se solapasen con ella.
Además, el porcentaje se encontraba dentro del rango que el Tribunal Supremo viene considerando habitual para operaciones similares.
En otra resolución del mismo día consideró transparente una comisión cercana al 0,75 %, y también ha considerado válida una comisión del 1 % cuando concurrían los restantes requisitos de transparencia.
Por eso resulta especialmente importante evitar mensajes como “todas las comisiones de apertura son ilegales”.
No lo son.
La jurisprudencia exige analizar cada contrato individualmente.
¿Qué aspectos pueden indicar que una comisión es reclamable?
Aunque cada caso requiere un estudio jurídico propio, determinadas circunstancias pueden justificar revisar la hipoteca con mayor detenimiento.
Especialmente cuando:
Existe una comisión de apertura y otra de estudio.
Puede existir un solapamiento entre conceptos que deberían haberse agrupado dentro de una única comisión.
No consta que se entregase información precontractual suficiente.
Especialmente en hipotecas antiguas en las que no aparece una oferta vinculante o documentación equivalente.
La cláusula aparece escondida o resulta difícil conocer su coste.
El consumidor debe poder comprender de manera sencilla qué cantidad tendrá que pagar.
No queda claro cuándo y cómo se cobra.
Existen diferentes comisiones que aparentemente retribuyen las mismas actuaciones del banco.
Ninguno de estos elementos garantiza por sí solo el éxito de una reclamación, pero sí puede justificar un análisis de la escritura y de la documentación previa a la contratación.
Si la comisión se declara nula, ¿puede recuperarse el dinero?
Este es otro de los puntos en los que existe una novedad especialmente interesante.
En su sentencia 603/2026, de 20 de abril, el Tribunal Supremo analizó precisamente la posibilidad de reclamar la devolución de una comisión de apertura correspondiente a una hipoteca de 1999.
La Sala establece que, cuando la comisión de apertura es declarada nula, la devolución de lo pagado deriva directamente de los efectos de esa nulidad.
El Supremo señala que no procede considerar prescrita la restitución de la comisión de apertura en estos supuestos, porque la devolución constituye una consecuencia directa de la nulidad de pleno derecho de la cláusula.
En el caso concreto analizado, se confirmó la devolución de 730,23 euros correspondientes a la comisión de apertura, además de los intereses legales correspondientes desde que se realizó el pago.
Es una cuestión especialmente relevante para consumidores que contrataron sus hipotecas hace muchos años y que podían pensar que ya era demasiado tarde para estudiar una reclamación.
¿Qué documentación conviene revisar?
Para saber si existe una posible reclamación, normalmente será necesario analizar principalmente:
- La escritura del préstamo hipotecario, especialmente el apartado relativo a comisiones.
- La oferta vinculante o documentación precontractual, si se conserva.
- El justificante del pago de la comisión o la documentación bancaria de la operación.
- La existencia de una comisión de estudio, tramitación, concesión u otro concepto similar.
- El importe del préstamo y el porcentaje aplicado como comisión.
En muchas ocasiones, la propia escritura permite realizar ya una primera valoración jurídica.
Un ejemplo práctico
Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros firmada hace años.
La escritura establece:
Comisión de apertura: 1 % → 1.500 euros.
Pero unas líneas después aparece también:
Comisión de estudio: 0 %.
Aunque no se hubiese cobrado ninguna cantidad por esta segunda comisión, las últimas sentencias del Tribunal Supremo consideran que debe analizarse si existe un solapamiento entre ambas, porque el estudio del préstamo debería formar parte precisamente de la comisión de apertura.
Ese tipo de cláusulas merece una revisión específica.
En cambio, si existe una única comisión de apertura claramente identificada, el consumidor recibió información previa suficiente, puede conocer fácilmente su importe y no existen comisiones duplicadas, es mucho más probable que la cláusula supere el control de transparencia.
Cada hipoteca debe analizarse individualmente
Las últimas sentencias del Tribunal Supremo no han declarado con carácter general la nulidad de las comisiones de apertura.
Lo que están haciendo es concretar qué condiciones deben cumplirse para que una cláusula pueda considerarse transparente.
Por ello, dos consumidores que pagaron exactamente el mismo porcentaje pueden obtener resultados diferentes dependiendo de cómo estuviera redactado su contrato y de qué información recibieron antes de la firma.
Para quienes contrataron una hipoteca y abonaron una comisión de apertura, especialmente en contratos antiguos, puede ser recomendable revisar la escritura antes de descartar una posible reclamación.
Desde Benac Abogados podemos analizar la documentación hipotecaria, comprobar si la comisión cumple los criterios establecidos por el Tribunal Supremo y valorar la viabilidad de reclamar las cantidades abonadas.
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